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一张神图让你提前知道明年房价走势

发布时间:2021-01-07 16:38:58 阅读: 来源:酱腌菜厂家

杨红旭

今年以来,全国多数一二线城市房价上涨了,其中少数城市涨得特别火爆。那么,到底是什么原因呢?

其实,决定房价走势的原因有很多,要分时间跨度来分别看待,比如影响房价长期走势的核心因素是人口,影响房价中期变化的核心因素是经济,影响房价短期变化的核心因素是货币。

接下来,我跟大家分享一张关于货币的神图,它比较好的解释了房价何时涨与跌!

看货币,主要有两个指标,货币供应量与货币价格。

经济学者多用M2代表货币供应,我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度,如果企业资金充沛,大量资金结余在银行的活期账户,M1快速增加,说明经济向好,企业经营活跃,同时股市和楼市也向好。反之,则低迷。

关于货币价格,我常用银行间拆借利率,它是当前中国市场化程度最高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且,利率直接受到货币供应量的影响,货币供应量越大,银行拆借利率越低;货币供应量越小,银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。

看下面这张神图。2007 年7月,M1增幅达到峰值,随后银行间拆借利率开始向下波动,并于2009年3月触底;2008年11月,M1触底,银行间拆借利率于2009年3月震荡 上行,并于2011年6月触顶;2010年1月,M1增幅创下历史新高,2011年6月银行间拆借利率向下波动,于2012年5月创下阶段性低 点;2012年4月,M1增幅跌入谷底,而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶,2015年5月银行 间拆借利率达到阶段性低点,当前处低位。

什么时候利好楼市呢?

第一次,2009年至2010年,市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行,对楼市推动作用明显;

第二次,2012年下半年至2013年一季度,M1增幅上行,利率平台盘整,也小幅度的利好楼市。

第三次,今年以来,银行间拆借利率大降。

一般而言,银行间拆借利率在高位区间时,开发商融资困难,房贷发放也呈紧张态势;这种情况下,楼市降温,房价环比增幅逐渐收窄,等银行间拆借利率到高位区间的后半段时,环比房价开始出现实质性下降。

比如:2007年9月至2008年10月,银行间拆借利率处在高位区间,楼市于2008年1月份开始降温,并且房价于2008年8月出现环比负增长;2011年7月至2012年4月,银行间拆借利率处在高位区间,房价于2011年10月开始出现环比负增长。

与上述相反,当银行间拆借利率在低位区间时,房地产融资面较为宽松,有利于房价上涨。比如:2008年12月,银行间拆借利率从高位快速下跌,2009年3月,房价环比就扭跌为升,可见银行间拆借利率明显下降时,楼市会快速升温,房价环比增幅很快转负为正。

2014年3月,银行拆借利率降至阶段性较低水平,房价环比增幅自2014年8月开始上行,于2015年5月转负为正。而2015年5月,银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点,是推动房价上行的重要因素。

分析完这些数据与逻辑,你也就明白了:为何今年房价会上涨!

可以预计,明年货币依然宽松,因此全国房价总体仍将向上!

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